Elinde 5 milyon TL olan birini düşünün.
Geçen yıl bu parayla ev bakıyordu. Bu yıl da bakıyor. Ama bakmakla kalıyor.
Ona sorsanız evler pahalı. Oysa rakamlar başka bir şey söylüyor: Türkiye'de konut, enflasyondan arındırıldığında bir yıl öncesinden daha ucuz. Buna rağmen o kişi almıyor.
Bence Ağustos verilerinin en ilginç tarafı tam burada.
Önce rakamlar
TÜİK'in 17 Eylül'de açıkladığı verilere göre Ağustos'ta Türkiye'de 127.410 konut satıldı. Bu, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 14,7 düşüş demek. Yılın ilk sekiz ayında satılan konut sayısı 950 bini biraz geçti. O da geçen yılın yüzde 6,8 gerisinde.
Buraya kadar bakıp "piyasa yavaşlıyor" deyip geçebiliriz. Ama satışları ikiye ayırınca tablo değişiyor.
Krediyle yapılan, yani ipotekli satışlar Ağustos'ta yüzde 7,2 arttı. Yılın ilk sekiz ayında bu artış yüzde 27,6. Düşen taraf kredisiz satışlar. TÜİK'in "diğer satışlar" dediği bu grup Ağustos'ta yüzde 18,3 geriledi.
Yani yavaşlamanın arkasında krediyle ev alan aile yok. Kredi kullanmadan alan alıcı var. Benim okumam, bu grubun içinde peşin parayla ve yatırım amacıyla alan kişinin ağırlığının yüksek olduğu yönünde.
Bir de fiyat tarafına bakalım. TCMB Konut Fiyat Endeksi Ağustos'ta yıllık yüzde 23 arttı. Aynı dönemde yıllık enflasyon yüzde 31,5. TCMB'nin hesabıyla konut fiyatlarının reel değişimi eksi yüzde 6,5.
Bunun gündelik hayattaki karşılığı şu: Geçen yıl 5 milyon TL eden tipik bir ev bugün kabaca 6,15 milyon TL ediyor. Ev sahibi "1 milyon 150 bin kazandım" diye düşünüyor. Ama aynı sürede genel fiyatlar yüzde 31,5 arttı. O 5 milyonun bugünkü karşılığı 6,6 milyon TL civarında. Etikette kazanç var, alım gücünde kayıp var.
Peki ev reel olarak ucuzluyorsa, peşin alıcı neden gelmiyor?
Peşin para nerede bekliyor?
Bunun tek bir cevabı yok. Ama ben ağırlığı yüksek gördüğüm birkaç nedeni konuşmak istiyorum.
İlki basit: beklemenin maliyeti düştü. TCMB politika faizini 10 Eylül'de yüzde 37'de sabit tuttu. Bankalarda 1-3 ay vadeli TL mevduatın ortalama faizi Eylül başında yüzde 37 civarındaydı. Yıllık enflasyon yüzde 31,5. Kabaca söylersek, parasını bankada tutan kişi vergi kesintisinden önce enflasyonun biraz üzerinde getiri alabiliyor.
Evin reel değeri gerilerken paranın bankada en azından erimediği bir ortamda "acele etmeyeyim" demek bence gayet rasyonel bir tepki.
Altın tarafı da benzer bir hikâye anlatıyor. Gram altın 30 Eylül 2025'te 5.174 TL civarındaydı. Bir yıl sonra 6.566 TL civarında. Yüzde 27'ye yakın bir artış. Enflasyonun biraz altında, ama konutun önünde. (Dönemler birebir aynı değil, kabaca bir karşılaştırma.)
İkinci neden hafıza. Pandemi sonrası dönemde konut, enflasyonun çok üzerinde değer kazandı. O dönemde ev alan yatırımcı kazandı ve bu hafıza hâlâ canlı. Ama 2024'ten bu yana tersini yaşıyor: etiket yükseliyor, reel değer geriliyor. Bir kere yanılan yatırımcı ikinci kararda daha yavaş davranır. Bu insan davranışının en eski kurallarından biri.
Üçüncüsü faiz indirimi beklentisi. Herkes faizlerin bir noktada düşeceğini konuşuyor. Peşin alıcının kafasındaki plan da çoğu zaman şu: "Mevduat faizi yüksekken param bankada dursun. Faizler inmeye başlayınca bakarım."
Bu planın bir riski var. Ona aşağıda döneceğim.
Kredili alıcı kim?
Kredili satışlardaki artışı "kredi ucuzladı, herkes koşuyor" diye okumak bence yanlış olur.
TCMB'nin haftalık verilerine göre Eylül ortasında konut kredisinin ağırlıklı ortalama faizi yüzde 42 civarındaydı. Bu faizle 2,5 milyon TL'lik, 10 yıl vadeli bir kredinin aylık taksiti kabaca 89 bin TL ediyor.
Bu taksidi göze alan kişi büyük ihtimalle bekleyebilecek kişi değil. Evlenen, çocuğu olan, kirası her yenilemede biraz daha zorlaşan aile. Bu arada yeni kiracı kiraları da TCMB verisine göre Ağustos'ta yıllık yüzde 26,4 arttı.
Ayrıca kredili alımın payı hâlâ küçük. Ağustos'ta satılan her 100 evden yaklaşık 17'si krediyle satıldı. Geçen yılın aynı ayında bu oran 14 civarındaydı. Yani altı evden beşi hâlâ kredisiz el değiştiriyor.
Sahada da buna benzer bir ayrışmayı sık görüyoruz. Bir tarafta "Biraz bekleyelim, bakalım" diyen yatırımcı. Diğer tarafta aylık taksitini kuruşu kuruşuna hesaplayan, kararını vermiş, sadece doğru evi arayan aile.
Rakamı gözümüzde canlandıralım
Yılın ilk sekiz ayında kredisiz satılan konut sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık 110 bin adet azaldı.
- Eksilen kredisiz satış: yaklaşık 110.000 konut
- Referans konut değeri: yaklaşık 5 milyon TL (varsayım)
- Yaklaşık karşılığı: 550 milyar TL, bugünkü kurla 11 milyar dolar civarı
Bu hesap kaba bir hesap. O evlerin gerçek ortalama değerini bilmiyoruz ve paranın tamamı bir yerde hazır bekliyor demek de doğru olmaz. Ama ölçeği anlamak için önemli: Geçen yıl bu dönemde konuta giden paranın kabaca yarım trilyon liralık kısmı bu yıl başka yerde. Mevduatta, altında, dövizde ya da sadece beklemede.
Bence asıl soru şu: Bu para hangi koşulda geri döner?
Ben tabloyu nasıl okuyorum
Ben bu tabloyu "piyasa durdu" diye okumuyorum.
Piyasa durmadı. Piyasanın kompozisyonu değişti.
Son birkaç yılda satış adetlerini büyük ölçüde yatırım parası taşıdı. Şimdi omurgayı ihtiyaç sahibi alıcı taşıyor, ama hacmi hâlâ peşin para belirliyor. İhtiyaç sahibi alıcı tabanı oluşturuyor. Peşin para ise piyasanın hızını ayarlıyor.
Bunun iyi tarafı da var. İhtiyaç sahibinin ağırlıkta olduğu bir piyasa, spekülatif fiyat sıçramalarına daha az açık. Fiyatlar daha çok gerçek alım gücüne göre şekilleniyor.
Bundan sonra ne olabilir?
Burada üç farklı yol görüyorum.
Benim baz senaryom: Faizler bir süre daha bu seviyelere yakın kalır, enflasyon yavaş yavaş gerilerse peşin alıcı temkinli kalmaya devam edebilir. Bu durumda satış adetlerinin geçen yılın altında seyretmesi, reel fiyatların da yatay ya da hafif negatif gitmesi şaşırtıcı olmaz.
Olumlu senaryo: Enflasyon belirgin biçimde düşer, faiz indirimleri başlar ve mevduatın getirisi enflasyonun altına inerse bekleyen paranın bir kısmı harekete geçebilir. Arzın sınırlı olduğu bölgelerde fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşması da şaşırtıcı olmaz. Peşin alıcının planındaki risk de burada: Herkes aynı sinyali beklerse, sinyal geldiğinde herkes aynı anda harekete geçer.
Risk senaryosu: Enerji fiyatları gibi nedenlerle enflasyon beklenenden yüksek kalır ve sıkı para politikası uzarsa, bugün piyasayı ayakta tutan kredili alıcı da zorlanabilir.
Gayrimenkul danışmanı için anlamı
Yatırımcı müşteriyle konuşmanın sorusu değişti. "Ev pahalı mı, ucuz mu?" yerine "Paranız şu an nerede duruyor ve enflasyondan sonra size gerçekte ne kazandırıyor?" sorusunu konuşmak gerekiyor. Mevduatı, altını, kira getirisini ve konutun reel değişimini aynı masaya koyabilen danışman, yatırımcının gözünde ilan gösteren kişiden çok daha değerli.
Satıcı tarafında ise alıcı profili değişiyor. Kredili alıcının ağırlığı arttıkça bir evin satılabilirliği de biraz değişiyor: Ev krediye uygun mu? İskânı var mı? Ekspertiz bu fiyatı verir mi? Bu soruların cevabı "hayır" ise, o ev bugün piyasanın en istekli alıcısına baştan kapalı demektir.
Bu hafta için tek bir öneri bırakayım: Portföyünüzdeki her ev için "Bu ev krediyle alınabilir mi, ekspertiz bu fiyatı verir mi?" sorusunu cevaplayın ve cevabı satıcınızla paylaşın.
Ben önümüzdeki aylarda toplam satış adedinden çok, kredisiz satışların ne zaman toparlanmaya başladığını izleyeceğim. Çünkü o para geri döndüğünde piyasanın hızını o belirleyecek.
Bu yazıda yararlandığım veriler
- TÜİK – Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Ağustos 2026 (17 Eylül 2026)
- TCMB – Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi, Ağustos 2026
- TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi, Ağustos 2026 (3 Eylül 2026)
- TCMB – PPK Kararı (10 Eylül 2026) ve Haftalık Faiz İstatistikleri